Важная информация
Разъяснения по вопросам голосования
Уважаемые жители!
Управляющая компания «Доверие» в соответствии с ч. 7 ст.45 Жилищного Кодекса РФ проводит подготовку общих собраний собственников. В последнее время трудовое, налоговое, административное, жилищное законодательство претерпело значительные изменения, которые существенно влияют на порядок управления многоквартирным домом, повысились требования к содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В свете этого назрели вопросы, которые необходимо обсудить, принять необходимые решения для сохранения жилищного фонда, создания комфортных условий проживания для жителей, улучшения качества обслуживания управляющей организации.
Для удобства мы собрали все вопросы для общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме для голосования, и по самым важным из них хотели бы дать свои разъяснения и комментарии:
-
Утверждение новой редакции договора управления многоквартирным домом;
-
Ремонт индивидуальных тепловых пунктов (для домов, в которых ИТП вышли из строя);
-
Решение вопроса об использовании мусоропровода в МКД (для домов с действующими мусоропроводами);
-
О необходимости поверки коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии;
Вопрос №1. Выбор совета многоквартирного дома: определение численности совета МКД, определение срока, на который избирается Совет МКД (не менее 2 лет); принятие решения о выплате вознаграждения председателю совета МКД и его членам, определение размера вознаграждения ( в случае положительного решения о выплате).
Совет многоквартирного дома представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет МКД выполняет контрольно-надзорные функции при управлении многоквартирным домом Управляющей компанией. В связи с этим, вся отчетность Управляющей компании по управлению многоквартирным домом рассматривается, и контролируются Советом, который законодательно закреплен как представитель всех собственников (множество лиц) помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах.
При этом, создание Совета многоквартирного дома является обязательным для собственников многоквартирных домов. Это позволит собственникам многоквартирных домов быть в курсе проблем управления многоквартирным домом, а Управляющим компаниям позволит избежать рутиной работы по объяснению каждому собственнику той или иной ситуации и полноценно сосредоточиться на содержании общего имущества многоквартирного дома.
Правовой статус совета многоквартирного дома (МКД), полномочия Совета МКД, полномочия Председателя Совета МКД устанавливаются в ст. 161.1. Жилищного Кодекса РФ.
На основании ст.161.1 Жилищного Кодекса РФ, на повестку дня общего собрания собственников Вашего многоквартирного дома выносятся вопросы:
-
Избрать Совет многоквартирного дома в количестве ___ человек в соответствии с количеством подъездов в МКД. Избрать Председателя Совета МКД
-
Утвердить срок полномочий Совета МКД.
-
Утвердить размер вознаграждения Председателю Совета МКД. Утвердить размер вознаграждения членам Совета МКД.
Вопрос №2. Утверждение порядка уведомления собственников помещений о времени и месте проведения общих собраний собственников, а также о решениях, принятых на общем собрании;
Предлагается утвердить способ уведомления собственников помещений МКД о времени и месте проведения будущих общих собраний собственников, а так же о принятых ими решениях путем размещения письменного объявления в общедоступных местах многоквартирного дома, в том числе: на информационных стендах (досках), установленных на придомовой территории или в подъездах многоквартирного дома или иных оборудованных местах, определенных решением общего собрания собственников помещений.
Дополнительно, указанная информация может быть размещена на официальном сайте ООО «УК «Доверие» в сети интернет: www.ukdoverie-adler.ru, а так же доводиться до собственников через автоматическую СМС рассылку на телефонные номера собственников, известные Управляющей компании.
Вопрос № 3. Утверждение новой редакции договора управления многоквартирным домом
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации управление многоквартирными домами управляющими организациями осуществляется на основе договоров управления. Неукоснительное соблюдение требований жилищного законодательства, особенно в части организации договорных отношений по представлению коммунальных услуг, необходимо для своевременного и качественного исполнения обязанностей управляющих организаций, возложенных на них Жилищным кодексом РФ.
В связи с тем, что за последние годы жилищное законодательство существенно изменилось, постоянно повышаются требования к содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, требуется привести условия договора управления, условия которого были разработаны несколько лет назад и уже не отвечают современным реалиям, в соответствие с действующим законодательством.
В новой редакции договора управления будут описаны все существенные условия договора, порядок и перечень услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация.
На основании ст. 162 ЖКРФ на повестку дня общего собрания собственников выносится вопрос:
-
Утвердить новую редакцию договора управления многоквартирным домом
Вопрос №4. Утверждение порядка определения цены договора (порядок изменение стоимости работ и услуг по содержанию и текущему ремонту МКД).
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В настоящее время управляющая компания предлагает утвердить предложенную стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на 2022 год, а также предлагает принять порядок изменения стоимости услуг и работ на 2023 и последующие годы:
Собственникам, предлагается ежегодно, в конце года принимать решение об изменении стоимости услуг и работ по содержанию и текущему ремонту МКД на очередной календарный год с учетом предложений управляющей компании.
В случае если собственники не приняли такое решение и(или) не уведомили о таком решеиии Управляющую компанию в срок до 20 января очередного календарного года, размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества подлежит индексации в соответствии с официальным уровнем инфляции за истекший год.
На основании ст. 162 ЖКРФ на повестку дня общего собрания собственников выносится вопрос:
1) Утвердить следующий порядок определения цены договора:
Размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества утверждается общим собранием Собственников ежегодно перед началом финансового года с учетом предложений Управляющей организации. Протокол общего собрания об утверждении нового размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества должен быть предоставлен Собственниками не позднее 20 января года, на который утвержден новый размер платы.
При неполучении от Собственников в срок, 20 января очередного календарного года, протокола общего собрания об утверждении размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества на очередной календарный год, Управляющая организация производит индексацию размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с официальным уровнем инфляции за истекший год, определяемым Минэкономразвития России.
Вопрос №5. Порядок оплаты коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании общего имущества многоквартирного дома.
С 1 января 2017 года плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч. 9.1. ст.156 ЖК РФ, п.9,10 ст.12 Федерального закона от 29.06.2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Нормативы потребления коммунальных ресурсов, в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены Приказом региональной энергетической комиссии – департамента цен и тарифов Краснодарского края. Данная расчетная величина не отражает фактическое потребление конкретного дома и является усредненной.
Размер расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании общего имущества, определяется путем суммирования размера расходов по каждому виду коммунальных ресурсов, который определяется путем перерасчета стоимости каждого вида коммунального ресурса, определенного соответственно площади помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, на 1 квадратный метр площади жилых и нежилых помещений в каждом многоквартирном доме.
В указанных целях площадь помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, определяется в соответствии с технической документацией на многоквартирный дом и видом таких помещений, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, а для применения нормативов потребления холодной воды, горячей воды и отведения сточных вод в целях использования общего имущества - указанных в пункте 27 Приложения № 1 к «Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306.
Достаточно продолжительное время одним из наиболее острых вопросов для собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) является бремя несения расходов на общедомовые нужды (ОДН)
Фактическое распределение объемов коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании общего имущества МКД создает реальное представление о потребленные коммунальные ресурсы, что позволяет проанализировать потребность дома и найти способы и условия экономии.
Так, например, внедрение диспетчеризации индивидуальных приборов учета электрической энергии в многоквартирных домах позволяет автоматизировать снятие показаний по всему дому, производить это одномоментно, исключая ошибки при передаче показаний, или вовсе их отсутствие.
В результате это позволяет зафиксировать фактическую разницу между квартирным потреблением и показанием общедомового прибора учета (электроэнергия, потребленная при использовании и содержании общего имущества), которая значительного ниже утвержденного норматива.
На основании ст. 162 ЖКРФ на повестку дня общего собрания собственников выносится вопрос:
1) Распределять объемы холодной, горячей воды, электрической энергии, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же объемы отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, определенные исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета между всеми жилыми и нежилыми помещениями дома пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещение в полном объеме
Вопрос №6. Пролонгация договоров на право использования общего имущества МКД (провайдерами, операторами связи и др. телекоммуникационными компаниями) при наличии;
Согласно пунктам 1 – 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (в том числе чердаки, крыши и т.п. места где и размещаются кабели и иное телекоммуникационное оборудование операторов связи и провайдеров).
При этом собственники или иной владелец указанного имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.
В настоящее время на общем имуществе в многоквартирных домах размещено оборудование операторов обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов и организаций связи (далее-телекоммуникационные компании) таких как: ПАО «Ростелеком», ПАО «ВымпелКом» (Билайн), ООО «Матрица» (АдлерНэт), ПАО «Мегафон, ООО «Нэт БайНэт» и др.
В соответствии с заключенными договорами указанные организации оплачивают на счет дома через управляющую компанию «Доверие» за размещение 1 точки доступа (шкафа) следующие суммы: ПАО «Ростелеком» - 565 руб., ПАО «ВымпелКом» (Билайн) – 270 руб., ООО «Матрица» (Адлернэт) – 180 руб., ПАО «Мегафон – 1140 руб., ООО «Нэт БайНэт»- 1140 руб.
На основании п. 4 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ на повестку дня общего собрания собственников выносятся вопросы:
-
Поручить ООО «УК «Доверие» пролонгировать условия договоров на размещение телекоммуникационного оборудования, заключенных между ООО «УК «Доверие» и операторами связи (телекоммуникационными компаниями) в т.ч. ПАО «Ростелеком», ПАО «ВымпелКом» (Билайн), ООО «Матрица» (АдлерНэт), ПАО «Мегафон, ООО «Нэт БайНэт и др. на существующих условиях.
-
Поручить ООО «УК «Доверие», провести переговоры с операторами связи и телекоммуникационными компаниями: в т.ч. ПАО «Ростелеком», ПАО «ВымпелКом» (Билайн), ООО «Матрица» (АдлерНэт), ПАО «Мегафон, ООО «Нэт БайНэт, о повышении тарифа на размещение оборудования, не менее чем на 50 % от уровня тарифов на размещение телекоммуникационного оборудования предусмотренных в действующих договорах.
Вопрос №7. Утверждение плана мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с требованиями ч.7 ст. 12 федерального закона № 261-ФЗ от 23сентября 2011г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» ООО «Управляющая компания «Доверие»» разработало и доводит до сведения собственников помещений в многоквартирном доме перечень мероприятий по энергосбережению и о повышении энергетической эффективности в отношении общего имущества МКД. Решение о выборе мероприятий и источниках их финансирования собственники многоквартирного дома принимают, руководствуясь ст. 44 — 48 Жилищного кодекса РФ, на общем собрании и оформляют протоколом. Предварительно ознакомиться с указанным перечнем мероприятий Вы можете на сайте www.ukdoverie-adler.ru, или в офисе ООО «УК «Доверие» либо у председателя Совета МКД.
На основании ФЗ № 261 от 23.09.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» на повестку дня общего собрания собственников выносится вопрос:
Утвердить Перечень мероприятий по энергосбережению и о повышении энергетической эффективности в отношении общего имущества МКД
Вопрос №8. Определение порядка технического обслуживания внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме.
Договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования. В соответствии с п. 17 Постановления Правительства РФ от 14 мая 2013 г. № 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования" Заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования являет собственник (пользователь) расположенного в многоквартирном доме помещения, в котором размещено такое оборудование.
От имени собственника (пользователя) помещения договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования может быть подписан:
-
лицом из числа собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченным на подписание договора о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования от их имени решением общего собрания собственников многоквартирного дома, что подтверждается надлежаще оформленной доверенностью;
-
управляющей организацией на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о том, что указанный договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования подписывается управляющей организацией в интересах каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за такое решение;
-
управляющей организацией, товариществом или кооперативом, действующими в качестве агентов собственников помещений в многоквартирном доме на основании агентского договора.
На основании п.17. Постановления Правительства РФ от 14 мая 2013 г. № 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования на повестку дня общего собрания собственников выносится вопрос:
1) Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме в срок до 1 марта 2019 г. заключить договор на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования с АО «Сочигоргаз».
Вопрос № 9. Основания для восстановления работоспособности БИТП (Для МКД)
Целью установки блочных индивидуальных тепловых пунктов (далее – БИТП) является перевод на закрытую схему теплоснабжения Адлерского района г. Сочи, так как согласно пункту 9 статьи 29 Федерального закона "О теплоснабжении" от 27.07.2010 № 190-ФЗ с 1 января 2022 запрещено использование открытых систем теплоснабжения.
При выходе из строя какого-либо оборудования БИТП, относящегося к системе отопления: теплообменник, циркуляционный насос, регулирующий клапан, электрический привод, датчик температуры наружного воздуха, нарушается работа автоматической системы погодозависимого регулирования температуры в системе отопления. В связи с этим наблюдается явление «перетопа» в системе отопления МКД, так как даже в теплые дни подается теплоноситель с высокой температурой. Установленный в МКД прибор учета тепловой энергии и теплоносителя фиксирует завышенные показатели потребленной тепловой энергии, происходит удорожание коммунальной услуги отопление.
При выходе из строя какого-либо оборудования БИТП, относящегося к системе горячего водоснабжения (далее - ГВС): теплообменник, циркуляционный насос, регулирующий клапан, электрический привод нарушается работа контура ГВС. Самая распространенная проблема в данном оборудовании связана с засорением каналов в теплообменнике системы ГВС нерастворимыми химическими отложениями. Это происходит в связи с длительной эксплуатацией данного оборудования. Так как теплообменники ГВС являются паянными и не разборными отсутствует возможность для их полноценной очистки, в следствии чего они подлежат замене на более практичный вариант - разборные пластинчатые теплообменники. В случае отказа собственников производить замену вышедшего из строя теплообменника системы ГВС, производится перевод МКД на открытую схему ГВС (теплоноситель подается в МКД напрямую из тепловой сети). Это влечет за собой удорожание коммунальной услуги горячее водоснабжение.
Далее, стоит учесть, что перевод МКД на открытую схему ГВС повлечет за собой включение в квитанцию коммунальной услуги горячее водоснабжение в целях содержания общего имущества, а также ухудшение качества горячей вводы ввиду частых ремонтных работ, проводимых на тепловой сети.
Вопрос №10. Решение вопроса о консервации (прекращении использования) мусоропровода, путем заваривания мусороприемных камер.
С учетом положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2, пп. «д» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, п. 1.8, п. 3.7, п. 5.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, мусоропроводы являются составной частью общего имущества многоквартирных домов, как санитарно-техническое оборудование, находящееся в многоквартирном доме.
В настоящее время в г. Сочи и по всей России наметилась тенденция отказа собственников от использования мусоропроводов, это обусловлено несколькими причинами:
-
Изменилась структура мусора. Современный мусор (а это в основном упаковка) не помещается в приемный люк и ствол мусоропровода (которые спроектированы еще по ГОСТам и СНиПам советских времен); значительно увеличилось само количество мусора;
-
Низкая культура жителей. В мусоропровод пытаются выбросить новогодние ёлки, коробки из под бытовой техники и мебели, сломанные лыжи и прочий крупногабаритный мусор. Порой даже выбрасывают жидкие бытовые отходы (супы, соленья и пр.) которые издают неприятный запах;
-
Надлежащее обслуживание мусоропровода требует наличие определенной инженерной инфраструктуры и затрат на ее содержание - мусорокамеры должны отапливаться, должны быть снабжены водопроводом и канализацией для промывки контейнера, ствола и самой мусорокамеры. Так же необходимо систематически делать его дезинфекционную обработку.
На основании п. 4 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ на повестку дня общего собрания собственников выносятся вопросы:
О консервации (закрытии) мусоропроводов в подъездах многоквартирного жилого дома по адресу:……. и исключении из тарифа «Содержание и ремонт общего имущества» статьи «Содержание мусоропровода» (….руб. с кв.м.). Выполнить работы по консервации мусоропровода (заваривание мусороприемных камер) силами ООО «УК «Доверие» за счет средств.
Вопрос № 11. О необходимости поверки коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 года на вашем многоквартирном доме был установлен коллективный (общедомовой) прибор учета тепловой энергии и теплоносителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» от 26.06.2008 г. к применению допускаются средства измерений, прошедшие поверку в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.
Далее, в соответствии с пунктом 17 «Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя», утвержденных Постановлением Правительства РФ №1034 от 18.11.2013 г., коллективный (общедомовой) прибор учета тепловой энергии и теплоносителя подлежит поверке, ремонту и замене при необходимости. В противном случае он не является расчетным.
Кроме того, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», гласят, что потребители обязаны обеспечивать проведение поверок коллективных (общедомовых) приборов учета в сроки, установленные технической документацией на прибор учета.
Согласно техническому паспорту на общедомовой прибор учета тепловой энергии и теплоносителя заводом изготовителем (ООО «Интелприбор») предусмотрен межповерочный интервал 4 года. Очередная поверка будет производиться в 20__ году. По предварительным подсчетам ориентировочная стоимость (с учетом ремонта при необходимости) составит 33`590,00 рублей за один прибор учета.
Вопрос №12. Решение о переходе на прямые договора на поставку коммунальных услуг непосредственно (напрямую) с ПАО «ТНС энерго «Кубань»,
Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ позволил собственникам помещений в МКД и поставщикам ресурсов заключать прямые договоры на поставку коммунальных услуг, исключив из процесса управляющие организации. Читайте о положительных для УО моментах перехода жителей домов и РСО на прямые отношения.
До принятия № 59-ФЗ перейти на прямые отношения с поставщиками коммунальных ресурсов могли только многоквартирные дома с непосредственным управлением. Введённые законом поправки в Жилищный кодекс РФ предоставили такую возможность всем МКД, независимо от формы управления (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Предоставление даже одной коммунальной услуги требует от её исполнителя больших трудозатрат. Лишаясь статуса исполнителя КУ, управляющая организация избавляется от затратных по времени и объёму работ, а соответственно имеет возможность сократить свои издержки на ведение базы данных о собственниках и пользователях помещений в доме, её актуализация, расчёт и сбор платы за предоставленную КУ, расчёты и ведение договорных отношений с поставщиком ресурса.
Для жителей это означает, что Управляющая организация имеет возможность снижения тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Кроме того после исключения управляющей организации из схемы предоставления и оплаты коммунальной услуги, она получает возможность перераспределить трудозатраты, сосредоточить внимание на основных направлениях деятельности – на жилищных услугах, содержании и ремонте общего имущества МКД.
На основании ст. 44 ЖК РФ на повестку дня общего собрания собственников выносится следующие вопросы:
1) Собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. _________________, дом № ___, заключить в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, договор содержащий условия предоставления коммунальной услуги по электроснабжению, с ресурсоснабжающей организацией - ПАО ТНС «энерго «Кубань
2) Датой заключения прямого договора о предоставлении коммунальной услуги по электроснабжению между собственниками МКД № ______ по ул. _______________, г. Сочи и ресурсоснабжающей организацией ПАО «ТНС энерго «Кубань» определить «___»_________20__ года.
